Il legislatore, allo stato, non ha ancora previsto precise disposizioni a vantaggio dei conduttori, al di fuori delle specifiche ipotesi di locazioni di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (corrispondente a negozi e botteghe). L’art. 91 del DL n.18/2020, rafforzando i rimedi previsti dal codice civile, prevede una soluzione applicabile a tutte le ipotesi di inadempimento contrattuale, disponendo che il rispetto delle misure di contenimento sia sempre valutato ai fini della esclusione della responsabilità per inadempimento, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti. L’epidemia e i provvedimenti volti al suo contenimento rappresentano eventi imprevedibili ed inevitabili, e dunque tali da rendere impossibile l'adempimento della prestazione, a causa di eventi non imputabili al debitore.
Occorre ricordare, tuttavia, che le difficoltà economiche causate dalla epidemia non giustificano una automatica e generalizzata sospensione dei pagamenti o riduzione del canone.
Invero, il divieto di esercitare la propria attività o le limitazioni alla stessa imposte, anche indirettamente, potrebbero tradursi in un’impossibilità di adempiere alla propria obbligazione di pagamento del canone.
Per fronteggiare la crisi di liquidità molti conduttori stanno già invocando impossibilità temporanea di cui all’art.1256 cc: secondo questa norma se l’impossibilità è solo temporanea il debitore non è responsabile del ritardo nell’adempimento. Pertanto, alle condizioni previste dalla norma, non si applicheranno gli interessi di mora e non potrà essere avviata la procedura di sfratto per morosità. Non si tratta, tuttavia, di una soluzione definitiva perché, una volta cessata la situazione di emergenza, il conduttore dovrà riprendere i pagamenti e corrispondere anche quando non versato.
Per quanto riguarda le attività commerciali o industriali di cui è stata imposta la sospensione, una soluzione che potrebbe prospettarsi è quella dell’impossibilità sopravvenuta dell’utilizzazione della prestazione della controparte.
Questo rimedio è stato elaborato in giurisprudenza, inizialmente, in relazione alle ipotesi in cui un evento sopravvenuto, non prevedibile e non ascrivibile alla condotta dei creditori renda impossibile la fruizione di un viaggio con finalità turistica. La Cassazione, ponendo attenzione sulla “causa in concreto” del contratto ha ritenuto che “l'impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l'esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l'utilizzazione della prestazione della controparte, quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore e il suo interesse a riceverla sia venuto meno, verificandosi in tal caso la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto e la conseguente estinzione dell'obbligazione”. La causa in concreto viene intesa quale scopo pratico del contratto, in quanto sintesi degli interessi che il singolo negozio è concretamente diretto a realizzare, al di là del modello negoziale utilizzato, e conferisce rilevanza ai motivi, sempre che questi abbiano assunto un valore determinante nell'economia del negozio, assurgendo a presupposti causali, e siano comuni alle parti o, se riferibili ad una sola di esse, siano comunque conoscibili dall'altra.
I divieti imposti all’esercizio delle attività non incidono sulla prestazione principale del locatore, ossia sulla messa a disposizione dei locali idonei all’uso consentito in base al contratto; tuttavia, esaminando la causa in concreto delle locazioni non abitative, lo scopo pratico del contratto, ovvero il motivo che spinge le parti a concluderli, è possibile sostenere che durante la sospensione delle attività imposta dai provvedimenti delle autorità l’interesse alla prestazione del locatore viene meno.
È innegabile che il presupposto sotteso ad un contratto di locazione di un locale ad uso non abitativo sia quello di potervi svolgere la propria peculiare attività. L’interesse al godimento da parte del conduttore dell’immobile secondo una destinazione specifica è stato considerato anche dalla Corte di cassazione come lo scopo pratico che il contratto intende realizzare e, come tale, ad assumere ruolo della causa in concreto. Conseguentemente, se l’esercizio dell’attività è precluso, viene meno anche lo scopo pratico del contratto. Non potendo esercitare la propria attività il conduttore non può fruire, quantomeno parzialmente, della prestazione del locatore.
Non si tratta pertanto di un’impossibilità dovuta alle difficoltà economiche, che non estingue la prestazione di pagamento, ma di una sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale del contratto che in quanto tale potrebbe estinguere l’obbligazione.
Tuttavia, la interruzione dei pagamenti o la riduzione del canone per impossibilità sopravvenuta non può ritenersi giustificata in ogni caso. Infatti, di fronte ad un’eccezione di questo tipo sollevata dal conduttore, il locatore potrebbe opporsi sostenendo che l’esercizio dell’attività non è stato del tutto precluso al conduttore. Lo stesso DPCM del 22 marzo 2020 che sospende le attività produttive industriali e commerciali all’art. 1, lettera c), prevede: “le attività produttive che sarebbero sospese ai sensi della lettera a) possono comunque proseguire se organizzate in modalità a distanza o lavoro agile;”. Pertanto, valutando tutte le circostanza del caso concreto, il locatore potrebbe pretendere il pagamento, sostenendo che la fruizione della sua prestazione non era impossibile, in quanto il conduttore avrebbe potuto riorganizzare la propria attività in modo da non interromperla.
Per le attività non sospese ma che comunque risentono delle restrizioni alle attività dei clienti e del minor fatturato nonché per le locazioni abitative le soluzioni da adottare, allo stato, possono essere le seguenti. Il conduttore, oltre alla sospensione dei pagamenti per impossibilità temporanea prevista dall’art.1256 cc, potrebbe invocare l’eccessiva onerosità sopravenuta ai sensi dell’art.1467 cc. Tale fattispecie, tuttavia, potrebbe determinare la sola pretesa di risoluzione del contratto da parte del conduttore (evitando il preavviso di 6 mesi per gravi motivi). Ciò sempre che il locatore, a fronte della richiesta risoluzione, non offra di modificare equamente le condizioni del contratto al fine di ristabilire l’equilibrio contrattuale.
Tale circostanza non è da sottovalutare tanto da parte del conduttore quanto da parte del locatore. A fronte del rischio di omesso pagamento e per ridurre l’ammontare delle imposte che il locatore rimane obbligato a versare, o del rischio di risoluzione del contratto, potrebbe essere più conveniente concordare un pagamento ridotto ma sicuro invece di dover iniziare un recupero forzato cui tempistiche risentono necessariamente della sospensione dell’attività dei tribunali.
In questo caso, come già proposto da molti, potrebbe procedersi con una riduzione del canone per il periodo di emergenza, avviando una trattativa. Da segnalare che la scrittura con la quale le parti riducono l’importo del canone è esente dall’imposta di registrazione.
Occorre ricordare che ogni situazione è diversa e deve essere esaminata singolarmente. Soltanto l’esame approfondito di tutte le circostanza del caso permette di trovare una soluzione più corretta e conveniente.
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